Đất Nền Dự Án Là Gì? Kinh Nghệm Hữu Ích Cho Các Nhà Đầu Tư

Đất nền là gì? Đất nền dự án là gì? Loại đất nào nên tránh đầu tư? Bài viết sau đây sẽ giải thích các khái niệm liên quan và liệt kê các loại đất, giúp nhà đầu tư tìm được hướng đi tốt nhất.

Mục lục

Đất nền là gì?

Đất nền là gì? Liệu nó có đơn thuần là một kênh đầu tư hấp dẫn? Để tránh mắc phải những sai lầm, hãy cùng tìm hiểu về khái niệm đất nền và các loại đất phổ biến.

Thửa đất là vùng đất rắn chắc chưa từng bị con người tác động vào như đào bới, khảo sát hay khởi công xây dựng, v.v. Điều này có nghĩa là thửa đất là vùng đất được bảo tồn nguyên trạng và vùng đất mà trên đó được xây dựng không còn được gọi là thửa đất nữa.

Đất nền dự án là gì?

Đất dự án là một phần của dự án hợp pháp do nhà đầu tư quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Hiện trạng đất này đang chuẩn bị xây dựng cơ sở hạ tầng (cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện). Dự án đất này sẽ được quy hoạch rõ ràng và chi tiết (hoặc quy hoạch 1/500). Nhà đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện việc bồi thường, hỗ trợ hoặc cấp giấy phép sử dụng đất, chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến đất này.

Yêu cầu về đất nền của dự án phải đảm bảo: Quy hoạch phù hợp với chính quyền địa phương (1/2000), Có tài nguyên tại khu vực xung quanh; Được phê duyệt và quy hoạch rõ ràng; Mục đích là tạo ra khu dân cư hoặc khu vực tự nhiên,… Hệ thống giao thông đơn giản và tương thích.

Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án: Hiện nay, hầu hết các hợp đồng đều được lập từ 12 tháng – 18 tháng (lưu ý thời gian này được tính từ thời điểm thanh toán 95% hoặc ký hợp đồng, vì nếu tính từ thời điểm thanh toán 95% thì có thể gia hạn thêm từ 18 tháng – 24 tháng).

Theo quy định, thời điểm cấp giấy chứng nhận dự án phụ thuộc vào tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà đầu tư. Nếu cơ sở hạ tầng được xây dựng nhanh chóng và hoàn thiện 100%, chẳng hạn như hệ thống đường nhựa, đường rộng, hệ thống nước máy, các hệ thống xử lý nước mưa và nước thải, nhà đầu tư sẽ nộp hồ sơ, chính quyền địa phương sẽ xem xét, nhà đầu tư có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất và các chi phí liên quan, sau đó giấy chứng nhận sẽ được cấp theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Quý vị cần đọc kỹ hợp đồng về thời hạn cấp giấy chứng nhận vì có những khu vực yêu cầu phải xây dựng nhà mới để cấp giấy chứng nhận (ví dụ: giấy chứng nhận hoàn thành). Những khu vực này thường nằm trên các tuyến đường chính, trục chính của dự án. Có dự án nào yêu cầu phải xây dựng toàn bộ khu vực trước khi cấp giấy chứng nhận không?

Khi giao dịch từng khu vực dự án, mô hình nhà phải được xây dựng theo mô hình đó. Thông thường, ít nhất phải có 1 tầng hầm và 1 tầng nổi, mặc dù còn tùy thuộc vào quy hoạch 1/500.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng, nộp tiền sử dụng đất và thu phí hạ tầng trước khi giao dịch với khách hàng thông qua “hợp đồng chuyển nhượng”. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư có thể tuân thủ các quy định trên. Do đó, hiện nay, hầu hết các hợp đồng giao dịch đất nền của dự án chủ yếu là “Hợp đồng góp vốn”; “Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng”. Đây là một dạng “vi phạm pháp luật”.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, một dự án đất nền có hồ sơ pháp lý đầy đủ, minh bạch, có quy hoạch và giấy phép xây dựng 1/500 mới giúp người dân yên tâm đầu tư.

Các loại đất nên phổ biến khác

Đất nền thường được phân loại thành nhiều loại, tùy thuộc vào mục đích sử dụng. Có 3 loại đất mà chúng ta thường gặp, đó là đất dự án, đất ở và đất liền kề.

Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là đất được sử dụng cho mục đích sinh sống. Loại đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, phổ biến ở nhiều khu vực, từ nông thôn đến thành thị.

Đất nền thổ cư thường được sử dụng để xây nhà, tạo vườn gắn liền với nhà hoặc cho các chương trình xã hội.

Đế nền liền kề

Đất liền kề là các thửa đất nằm trong cùng một khu vực để thực hiện một dự án xây dựng. Chúng thường có cùng vị trí và gần nhau bởi một công trình nhất định.

Cách phân biệt đất dự án, đất thổ cư và đất liền kề

Người ta thường phân biệt khu vực dự án, khu dân cư và đất xung quanh theo hai yếu tố sau:

	Đất nền dự án	Đất nền thổ cư	Đế nền liền kề
Chính thức	Đây là loại đất được tổ chức rõ ràng, minh bạch sau khi được các đơn vị vận hành và cơ quan nhà nước kiểm tra, cấp phép.	Khác với đất dự án, tính pháp lý của bất động sản nhà ở thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi vì trong nhiều trường hợp, đất nền thường chỉ là văn bản ký kết giữa hai bên mà không có sự xác minh, phê duyệt của cơ quan chức năng. Việc đất nền không có những văn bản này sẽ gây khó khăn cho việc sở hữu, mua bán, trao đổi sau này.	Tương tự như đất dự án, đất liền kề được phân chia thành các lô, khu vực rõ ràng, minh bạch, có giấy phép từ đơn vị vận hành, sổ đỏ,…
Dễ sử dụng	Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Chủ đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như điện, nước, phòng cháy chữa cháy,… mà còn quan tâm đến các hệ thống tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, công viên…	Vì đất dành để xây nhà nhỏ nên các nhà đầu tư thường ít quan tâm đến hệ thống tiện ích xung quanh.	Giống như đất dự án, đất liền kề cũng là loại đất được các nhà đầu tư chú trọng về mặt cơ sở hạ tầng như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông,…

Việc hiểu rõ đất nền, nhà ở là gì và những thông tin liên quan là cần thiết để giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan khi lựa chọn. Tuy nhiên, liệu có phải loại hình đất nào cũng có thể đầu tư sinh lời? Batdongsan.com.vn sẽ phân tích vấn đề này trong phần tiếp theo của bài viết.

Các loại đất bạn nên tránh tuyệt đối khi đầu tư bất động sản

Để tránh đầu tư sai chỗ, mất cả tiền bạc lẫn sức khỏe, nhà đầu tư cần phân biệt bốn loại đất cần tránh. Bao gồm:

Dự án đất ma

Dự án ma là một thuật ngữ ít được biết đến trong giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này dùng để chỉ những dự án hoàn toàn giả mạo, không có thật và đặc biệt là không tồn tại hợp pháp. Thực chất, đây chỉ là chiêu trò để dụ khách hàng bỏ tiền mua dự án mà chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản đang chào bán nhằm mục đích đủ điều kiện đặt cọc.

Tuy nhiên, các dự án này thường không có giấy phép hoặc bất kỳ loại giấy tờ chính thức nào, vì vậy người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng. Người mua cũng có thể đến tận nơi để kiểm tra.

Đất cắt không có giấy phép

Ngày nay, việc phân lô bán nền đất đang rất phổ biến vì mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, việc phân lô bán nền đất không có giấy phép thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Đối với khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, loại đất này rất khó bán, chưa kể đến việc tiền thường nằm im mà không sinh lời. Đối với khách hàng mua bất động sản, họ sẽ không có sổ đỏ. Do đó, rủi ro khi mua đất chưa phân lô tương đối cao.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người mua, bạn nên chọn đất có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ). Chỉ khi đó, khi có tranh chấp hoặc bị thu hồi, người mua mới được bồi thường.

Các đất nền được các nhà đầu tư vay từ ngân hàng

Nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm ngùi ngậm ngùi khi mua những bất động sản này. Vì người bán đã làm thủ tục sổ đỏ, việc xây nhà hay chuyển nhượng nhà giờ đây là bất hợp pháp. Tuy nhiên, điều này cũng đáng lo ngại, quan trọng hơn là nếu nhà đầu tư phá sản hoặc ngân hàng tịch thu đất, sẽ rất tiếc nuối. Nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay trắng, không lời lãi, không tiền.

Đất bán giá rẻ

Nhiều tiểu thương hoặc cá nhân đã lợi dụng lòng tin của khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý giá rẻ để thu hút người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, những loại đất này thường nằm ở những vùng xa xôi, chưa kể đến việc dễ xảy ra tranh chấp, nên nếu không cẩn thận, bạn có thể mất trắng.

Lưu ý khi đầu tư vào bất động sản

Ngoài việc tìm hiểu về đất nền, nếu bạn có ý định mua loại nhà này, bạn cũng cần nắm rõ những lưu ý sau.

Lưu ý cho Nhà đầu tư dự án đất nền

Đừng bỏ qua hoặc nghe theo lời dụ dỗ của bất kỳ ai mà không tìm hiểu kỹ về nhà đầu tư. Trên thị trường có rất nhiều nguồn thông tin khác nhau, nhưng hầu hết đều mơ hồ, ảo tưởng và không đúng sự thật. Để chắc chắn hơn, bạn cần tìm hiểu tính khả thi và khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư.

Hãy bắt đầu bằng việc lựa chọn một nhà đầu tư có uy tín: có lý lịch tốt, thành tích tốt và tiềm lực tài chính mạnh. Bạn nên tham khảo các dự án trước đó để có sự định hướng tốt hơn.

Thủ tục, Văn bản, Hồ sơ Luật đất nền

Bên cạnh việc lựa chọn nhà đầu tư uy tín, điều quan trọng tiếp theo là tính pháp lý của đất. Trước khi mua bất kỳ mảnh đất nào, bạn cần đảm bảo rằng đã có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và giấy phép quy hoạch.

Đọc kỹ các tài liệu pháp lý trước khi quyết định mua đất

Để đảm bảo an toàn trong quá trình sở hữu, bạn nên chọn mua bất động sản có giấy tờ đỏ. Trong trường hợp tranh chấp hoặc bị tịch thu, bạn cũng sẽ được hưởng quyền lợi bồi thường.

Các giấy tờ chính thức về đất của dự án thường bao gồm:

Giấy tờ chứng minh đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao.
Tài liệu chứng minh nhà đầu tư đã được cấp chữ đỏ cho địa điểm đó.
Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án được văn phòng kiến trúc sư trưởng ban hành.
Nếu đất cần thu hồi, phải có bằng chứng chứng minh việc bồi thường và chấp thuận đã được hoàn tất.
Các tài liệu khác có trong hồ sơ cấp phép của Ủy ban Nhân dân Quận được gửi đến văn phòng kiến trúc sư trưởng. Đính kèm là văn bản của kiến trúc sư.

Xem xét kỹ lưỡng Hợp đồng và Lịch trình thanh toán

Thời gian để mua đất giá tốt trực tiếp từ chủ đầu tư thường mất khoảng 2 đến 3 năm. Thực tế, đây là một khoảng thời gian khá dài, nên nhiều người thường tìm đến môi giới để mua đất cho nhanh. Nếu rơi vào trường hợp này, bạn cần lưu ý đến hợp đồng mua bán , giá cả và tiến độ thanh toán.

Trước tiên, bạn cần xem xét kỹ lưỡng các thông tin trong hợp đồng để tránh những tranh chấp sau này. Hãy lưu ý các nghĩa vụ liên quan đến tiến độ xây dựng và thanh toán cho dự án, để có thể khởi kiện nếu chủ đầu tư không tuân thủ.

Vậy là bài viết đã giải đáp đất nền dự án là gì cùng những kinh nghiệm đầu tư quan trọng. Chúc các bạn may mắn!