Một số người mua nhà hiện nay, dù tận mắt nhìn thấy sổ đỏ, sổ hồng, cũng bị lừa và mất trắng. Thậm chí có người mua nhà ở xã hội đã được nhà nước phê duyệt xây dựng, nhưng lại mất tiền oan. Để không trở thành nạn nhân của lừa đảo, bạn nên dành 5 phút đọc bài viết này để hiểu rõ cách mua đất không bị lừa.
Hướng dẫn cách mua đất không bị lừa mới nhất
Hãy cẩn thận với giá bất động sản cực kỳ rẻ
Một cách khác để tránh bị lừa đảo khi mua đất là hãy cẩn thận nếu giá đất quá thấp. Nhiều người thường có quan niệm rằng họ thích mua đất giá rẻ, và việc mua đất cũng không ngoại lệ. Nếu giá đất quá thấp so với giá trung bình trong khu vực, bạn nên đặc biệt cẩn thận khi chia nhỏ đất thành nhiều lô và bán.
Nếu không đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng, người dân tuyệt đối không nên ký hợp đồng chuyển nhượng. Trên thực tế, nhiều người dù biết đất không phù hợp để chuyển nhượng nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán đất để kiếm lời, chấp nhận rủi ro đầu tư vào một lĩnh vực kinh doanh rủi ro.
Nên tự mình đi xem đất
Nhiều người khi mua đất chỉ chủ quan xem hình dạng đất qua sổ đỏ, vì thấy đất rồi sợ người khác mua mất nên đặt cọc ngay mà không xem trực tiếp. Mục đích của việc xem đất trực tiếp là để nắm rõ hình dạng thực tế của đất, tình hình xung quanh, các lô đất lân cận như thế nào, đường xá đã được trải nhựa hay chưa. Điều quan trọng nhất là đất đã được phân lô, phân lô chưa? Ngoài ra, khi xem đất trực tiếp, bạn cũng có thể hỏi thăm hàng xóm xung quanh xem có tranh chấp đất đai nào không, khu vực đó có bị ngập lụt không, v.v.
Yêu cầu cơ quan chính phủ xác minh địa chỉ
Một vấn đề khác liên quan đến giấy tờ đất đai. Nếu bạn đến xem đất trực tiếp, bạn có thể dễ dàng kiểm tra xem sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có hợp lệ hay không, có phải là chủ sở hữu nhà nước hay không. Bước tiếp theo là yêu cầu gửi bản sao sổ đỏ cho cơ quan quản lý đất đai để kiểm tra xem có tranh chấp hoặc vấn đề liên quan nào với thửa đất hay không.
Bạn cũng nên liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra quy hoạch của khu vực này. Nếu bạn làm theo quy trình, mỗi người cần một bản sao của thư đỏ và gửi đến công ty này để yêu cầu đơn xin quy hoạch, với thời gian chờ khoảng 7 ngày.
Bạn cũng có thể kiểm tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất mới nhất trực tuyến để xem bất động sản bạn muốn mua có nằm trong khu vực đang được cải tạo hoặc quy hoạch hay không. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản không có sổ đỏ do chưa lập sổ, việc lập sổ đỏ sẽ không quá khó khăn nếu chủ sở hữu có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc bất động sản.
Chỉ mua những thửa đất đã có sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 188, Khoản 1 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 và Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
- Để đảm bảo việc thi hành quyết định, đất đai sẽ không bị tranh chấp và quyền sử dụng đất sẽ không bị tước đoạt.
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng.
Do đó, nếu người chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoàn toàn không thể mua được. Ngay cả khi được thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng nếu có sổ đỏ hoặc đáp ứng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Không thanh toán hết khi thủ tục chưa được hoàn thành
Một cách khác để tránh gian lận khi mua đất là không thanh toán hết tiền cho đến khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ. Theo Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, tặng cho, thừa kế, cho mượn quyền sử dụng đất và tặng cho vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ đăng ký đất đai”. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác chỉ có hiệu lực sau khi đăng ký vào sổ đăng ký đất đai. Điều này có nghĩa là người mua không phải thanh toán đủ tiền cho người bán nếu quyền sử dụng đất chưa được đăng ký vào sổ đăng ký đất đai.
Một trong những rủi ro phổ biến nhất khi đầu tư bất động sản là mua nhà, đất có sổ đỏ giả. Để kiểm tra sổ đỏ có phải sổ đỏ thật hay không, bạn có thể trực tiếp kiểm tra thông tin trên sổ đỏ hoặc yêu cầu thông tin từ cơ quan đăng ký đất đai,…
Mặc dù có nhiều phương pháp khác nhau, nhưng thực tế không phải ai cũng có kiến thức để trực tiếp kiểm tra thông tin trên sổ đỏ. Do đó, cách tốt nhất là yêu cầu thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai. Nếu nhà hoặc thửa đất không được cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận này sẽ không có hiệu lực.
Để tìm hiểu xem một địa điểm có nằm trong vùng quy hoạch hay không, hãy kiểm tra các phương pháp sau:
- Quy hoạch sử dụng đất có thể được kiểm tra trực tiếp tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
- Xem chi tiết trên cổng thông tin điện tử của ủy ban nhân dân huyện.
- Để biết thêm thông tin, hãy hỏi người dân trong khu vực có đất hoặc liên hệ với viên chức sở đất đai ở cấp cộng đồng.
- Tìm hiểu thông tin về bất động sản tại văn phòng đăng ký đất đai.
Cách đàm phán các điều khoản hợp đồng
Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất chuyển nhượng, thay đổi, cho thuê,… thực hiện các quyền khác do pháp luật về đất đai quy định, bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết với bên sử dụng đất”.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng công, do đó các bên được phép thỏa thuận về các điều khoản, miễn là nội dung không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng phải tuân thủ các giấy tờ pháp lý, đất không nằm trong khu vực quy hoạch và không có tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng.
- Thanh toán theo từng đợt và chỉ thanh toán toàn bộ khi bạn đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Thỏa thuận rõ ràng về các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng. Các khoản phạt vi phạm hợp đồng được thỏa thuận chung và không thể miễn trừ.
Những lưu ý khi thực hiện thủ tục bàn giao đất
Ở giai đoạn này, mọi thứ khá an toàn. Vấn đề duy nhất là việc chuyển nhượng quyền sở hữu có thể dễ dàng bị đảo ngược nếu người mua cho rằng giá trị đất thấp hơn quy định của nhà nước. Do đó, bạn cần phải khai báo giá trị đất là chính xác hoặc ít nhất là cao hơn giá đất do nhà nước quy định.
Tình trạng định giá thấp khi chuyển nhượng đất đai sẽ gia tăng trong tương lai gần, vì vậy hãy kê khai giá thực tế của giao dịch. Thuế chung và phí đăng ký là 2,5%, chưa kể các khoản phí nhỏ khác.
Thời hạn đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở là khoảng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Người mua nộp hồ sơ đăng ký tại Trung tâm “Một cửa”. Sau 7-10 ngày, thông báo nộp thuế sẽ được gửi đến, và sau khi nộp thuế, giấy tờ sở hữu nhà ở sẽ được chuyển nhượng trong vòng khoảng 7 ngày. Trong trường hợp người mua có khoản vay ngân hàng, sau khi nhận được giấy tờ mới hoặc giấy tờ sở hữu nhà ở sửa đổi, ngân hàng sẽ giữ lại giấy tờ sở hữu nhà ở và tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp.
Trên đây là những cách mua đất không bị lừa đảo mà chúng tôi muốn chia sẻ đến các bạn học viên. Đây cũng là kinh nghiệm mà mọi người nên ghi nhớ khi mua bất động sản.
