Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Hay Nguồn Vốn? Giải Đáp Chi Tiết

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn? Đây là một câu hỏi pháp lý quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch dân sự và thương mại tại Việt Nam. Là một yếu tố trung tâm của hệ thống đất đai, quyền sử dụng đất không chỉ có giá trị kinh tế mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn và phát triển doanh nghiệp. Hãy cùng tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây.

Quyền sử dụng đất là gì?

Trước khi trả lời quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn, cần hiểu rõ khái niệm QSDĐ. Theo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2024), QSDĐ là quyền được Nhà nước giao hoặc cho thuê để cá nhân, tổ chức sử dụng đất vào mục đích cụ thể trong thời hạn nhất định. Người sở hữu QSDĐ có quyền khai thác, chuyển nhượng, thế chấp hoặc để lại thừa kế, nhưng không được xem là chủ sở hữu đất vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý.

QSDĐ được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng), bao gồm các loại như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, đất công nghiệp. Với giá trị kinh tế tăng trưởng mạnh – theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất trung bình tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng 10-15% mỗi năm từ 2020-2025 – QSDĐ trở thành yếu tố cốt lõi trong các giao dịch tài chính và đầu tư bất động sản.

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn? Câu hỏi này không chỉ mang tính lý thuyết mà còn có ý nghĩa thực tiễn trong các hoạt động thương mại, kinh tế và đầu tư. Để trả lời câu hỏi này, cần phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ pháp lý và kinh tế, dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Hiến pháp năm 2024. Dưới đây là những khía cạnh chính giúp giải thích bản chất của quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản theo Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, Điều 105 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, trong khi Điều 115 định nghĩa quyền tài sản là quyền định giá được, bao gồm cả quyền sử dụng đất. Điều này khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản, có giá trị kinh tế và có thể tham gia vào các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế. Tuy nhiên, quyền này không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất đai, bởi theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 12 Hiến pháp năm 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân quản lý.

Trong bối cảnh kinh tế, quyền sử dụng đất cũng được coi là một nguồn vốn quan trọng. Theo Điều 4 Thông tư 30/2025/TT-BTC, quyền sử dụng đất có thể được sử dụng để cung cấp vốn cho doanh nghiệp, ví dụ như góp vốn ban đầu. Điều này thể hiện vai trò của quyền sử dụng đất như một nguồn tài chính, giúp cá nhân hoặc tổ chức huy động vốn để đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh. Ví dụ, doanh nghiệp có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp cho các khoản vay ngân hàng hoặc tài trợ cho các dự án bất động sản.

Tính linh hoạt của quyền sử dụng đất khiến chúng vừa là tài sản vừa là nguồn vốn. Về mặt pháp lý, quyền này được công nhận và bảo vệ, trong khi về mặt kinh tế, quyền này cho phép thực hiện các hoạt động gia tăng giá trị. Tuy nhiên, để sử dụng hiệu quả, các bên phải tuân thủ các quy định pháp lý nghiêm ngặt, đặc biệt là trong các giao dịch như chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất

Các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất là cơ sở để xác định bản chất và việc thực hiện các quyền này trên thực tế. Theo các văn bản pháp luật hiện hành, chẳng hạn như Bộ luật Dân sự năm 2015 và Hiến pháp năm 2024, quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng, với các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Phần này phân tích các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất.

Theo Điều 167 Hiến pháp năm 2024, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Các giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp của giao dịch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Ví dụ, khi cá nhân muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Điều 54 và 55 của Hiến pháp năm 2024 quy định quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp, cho thuê hoặc công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận này không chỉ là bằng chứng pháp lý về quyền sử dụng đất mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch liên quan. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất không phải là quyền tài sản, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, như đã được quy định rõ tại Điều 12 của Hiến pháp năm 2024.

Hơn nữa, Nghị quyết 18-NQ/TW nhấn mạnh quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nhưng không phải là quyền tài sản. Điều này giúp làm rõ ranh giới giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai, khẳng định vai trò của quyền sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế và dân sự. Những quy định này tạo ra một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, giúp người sử dụng đất khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền này.

Quy trình đăng ký và quản lý quyền sử dụng đất

Đăng ký và quản lý đất đai đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Phần này mô tả các bước cụ thể để đăng ký và quản lý đất đai hiệu quả, từ việc chuẩn bị hồ sơ đến cập nhật thông tin pháp lý. Quy trình này giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của các giao dịch đất đai.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép

Cá nhân, doanh nghiệp phải chuẩn bị hồ sơ, bao gồm đơn xin cấp quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân (đối với cá nhân) hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (đối với doanh nghiệp) và các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất đai. Theo Hiến pháp năm 2024, các giấy tờ này phải được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hồ sơ phải ghi rõ mục đích sử dụng đất và cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 2: Đánh giá và chứng nhận

Cơ quan đất đai sẽ xem xét tính hợp pháp của hồ sơ, xác minh tình trạng đất và đảm bảo không có tranh chấp. Nếu hồ sơ đầy đủ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp trong vòng 30 ngày theo quy định của Hiến pháp năm 2024. Giấy chứng nhận này là cơ sở pháp lý để xác nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

Bước 3: Quản lý và cập nhật thông tin

Sau khi nhận được giấy chứng nhận, chủ sở hữu phải theo dõi và cập nhật thông tin về quyền sử dụng đất trong trường hợp có bất kỳ thay đổi nào, chẳng hạn như chuyển nhượng, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, mọi giao dịch đất đai phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp. Việc quản lý đúng đắn giúp tránh mọi rủi ro tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật.

Bước 4: Đáp ứng nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế liên quan như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng. Theo Hiến pháp năm 2024, việc nộp chậm có thể dẫn đến bị phạt tiền hoặc bị thu hồi quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp phải lập kế hoạch tài chính để đảm bảo tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ này.

Vai trò của quyền sử dụng đất trong đầu tư và kinh doanh

Bên cạnh vai trò pháp lý, quyền sử dụng đất còn có tầm quan trọng đặc biệt đối với hoạt động đầu tư và kinh doanh. Phần này phân tích việc sử dụng quyền sử dụng đất như một công cụ tài chính, cũng như những lợi ích và rủi ro liên quan đến việc sử dụng quyền này.

Trong lĩnh vực bất động sản, quyền sử dụng đất là một trong những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Với sự gia tăng giá đất tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng và Cần Thơ, quyền sử dụng đất đã trở thành một tài sản giá trị, thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp. Ví dụ, đất ở trung tâm thành phố có thể được sử dụng để xây dựng căn hộ, trung tâm thương mại hoặc cho thuê dài hạn, từ đó tạo ra lợi nhuận đáng kể. Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản năm 2024, giá đất tại các thành phố lớn đang tăng trung bình từ 10 đến 15% mỗi năm, khiến quyền sử dụng đất trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn.

Trong hoạt động thương mại, quyền sử dụng đất thường được dùng để huy động vốn. Doanh nghiệp có thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, từ đó đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hoặc phát triển doanh nghiệp. Theo Điều 148 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sử dụng đất được coi là tài sản đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự, chẳng hạn như trả nợ. Ngân hàng thường định giá quyền sử dụng đất dựa trên vị trí, diện tích và mục đích sử dụng đất để xác định hạn mức vay, cho phép doanh nghiệp tiếp cận các nguồn tài chính quan trọng mà không cần phải bán tài sản.

Tuy nhiên, việc sử dụng quyền sử dụng đất cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một trong những rủi ro đáng kể nhất là tranh chấp, đặc biệt là tranh chấp giữa người thừa kế hoặc giữa người sử dụng đất với nhà nước. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2020 đến năm 2024, đã có hàng ngàn tranh chấp về quyền sử dụng đất được giải quyết tại tòa án. Hơn nữa, biến động giá đất hoặc thay đổi quy hoạch đô thị cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, khiến nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro thua lỗ. Do đó, cần tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc liên hệ với ACC Cần Thơ để được tư vấn cụ thể trước khi giao dịch.

Việc hiểu quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn giúp cá nhân và doanh nghiệp quản lý đất đai hiệu quả, tuân thủ pháp luật và tối đa hóa giá trị kinh tế của nó. Từ khái niệm, quy trình đến vai trò của nó trong các giao dịch tài chính, quyền sử dụng đất là một tài sản quan trọng cần được sử dụng một cách khôn ngoan.